Dienstleistungsvereinbarung IG DEGAG

Durch den Aufnahmeantrag, Annahme und Zahlung der Dienstleistungspauschale auf das Konto de IG DEGAG kommt der Vertrag Interessengemeinschaft  DEGAG zustande.

SITUATION

Die DEGAG hat nach 15 Jahren pünktlichem, vertragstreuem Verhalten, zum 01.12.2024 erstmals die Zinsen nicht gezahlt, auch nicht die Rückzahlungen, und dem Vertrieb keine Courtagen mehr ausbezahlt. Weder Kunden noch Vermittlern wurde Transparenz gewährt. Am 17.01.2025, nach 6 Wochen Bangen und Unsicherheit wurde für vorerst zwei Gesellschaften Insolvenzantrag durch den Vorstand der DEGAG gestellt. Einige Tage zuvor wurden Vermittler gebeten, bis 31.03.2025 die ihnen zustehenden, fälligen Courtagen zu stunden, was geschätzt auch die Mehrheit machte.

HISTORIE

Seit 2011 kenne ich die DEGAG. Zuerst wurde ich im Büro besucht von Herrn Rosellen, der Maklerbetreuer war. Das war sehr überzeugend. Danach wurde ich nach Hannover eingeladen und lernte Birger Dehne kennen.

Seit 2011 vermittelte ich zuerst zögerlich, nach Monaten und dann Jahren, immer überzeugter Genußrechte an die DEGAG. Es wurden immer völlig pünktlich, völlig zuverlässig die zugesagten Zinsen und Rückzahlungen geleistet. Die Bilanzen sahen Jahr für Jahr gut und immer besser aus. Nach 12 Jahren 2009-2021 sinkender Zinsen und steigender Immobilienpreise und Mieten, kam ein überraschender Move. Herr Dehne verkaufte die DEGAG Deutsche Grundbesitz AG mit riesigem Gewinn zu 89,9% an die kanadische Brookfield. Er konnte also nicht nur zu 400€ / m² Immobilien einkaufen, renovieren, vermieten, sondern auch Kasse machen. Ich habe Kontoauszüge, auf denen 61 Mio., 77 Mio. und 11,6 Mio. Guthaben in 2021 der einzelnen Emissionsgesellschaften stehen. 

Die Altanleger wurden in der Folge des Paketverkaufes 2021 gekündigt von Seiten der DEGAG  und ihre Einlagen mit Zinsen völlig korrekt rückgeführt. Die DEGAG brauchte zu diesem Zeitpunkt die Anlegergelder nicht mehr. Zuvor hatten die Anleger auch nicht gekündigt, denn wer bei 0 Zins am Markt nach 5 Jahren Mindestlaufzeit immer noch 8,35% Zinsen gezahlt bekommt, der will gar nicht kündigen. Zu diesem Zeitpunkt – alles perfekt! Wie könnte man noch größeres Vertrauen gewinnen, als ein gesunder Markt, Top Bilanzen, ein genialer Exit, zufriedene Kunden, volle Konten?

URSACHE DER SCHIEFLAGE

Bei jeder Kapitalverwaltungsgesellschaft, die fremdes Geld zum Zwecke der Vermögensmehrung verwaltet, liegt die Ursache unstrittig primär beim Management und den Eigentümern.

Die Frage „warum kam es jetzt so weit?“ kann nur im Zusammenhang gesehen werden mit der Frage  „warum lief es so gut“? Es lief so gut, weil 2009, 2010 und Folgejahre, Wohnungsbestände extrem billig gekauft werden konnten, die Refinanzierung gar kein Problem war, die Banken sich mit den Darlehenszinsen unterboten hatten, die Zinsen permanent bis auf 0% sanken und die Mieten und Immobilienwerte stiegen. Boom Zeit! Wer war der Verursacher des Booms und danach des Busts? Die Zentralbanken!

Die Inflation war nach der „Finanzkrise“ 2007-2009 fast verschwunden, das ganze neu geschaffene Geld floß in die Asset Märkte, Aktien, Immobilien, Edelmetalle. Die Inflation sollte laut Zentralbanken auf 2% ANGEHOBEN werden. Dann kam Corona, die US Geldmenge, die seit der Finanzkrise schon von 1 Bio. auf 4,5 Bio gedruckt wurde, stieg 2020-2021 auf 9 Bio. an, in der EU analog. Die Inflation kam dann „völlig überraschend“ laut EZB Offiziellen.

Dann konnten die Zentralbanken nur aggressiv handeln, Geldmenge reduzieren und Zinsen schnell stark anheben. Die Folge: Inflation erst mal gedämpft, aber tausende Bauträger insolvent. Keiner hat mehr zu 4,3% eine 550000€ Zweizimmer Wohnung gekauft! Der Vermieter mit bezahlten Immobilien hingegen, war entspannt. Die Mieten stiegen 2021,2022,2023,2024 weiterhin stark an.

Hier liegt wohl auch bei der DEGAG der Hase begraben. Denn auch Bestände werden nicht mehr so einfach finanziert. Nach dem Finanz Test Artikel hagelte es vermutlich Kündigungen. Ohne Finanzierung oder Wohnungsverkäufe kam es nun zum Engpaß durch Rückzahlungsverpflichtungen und Zinszahlungen und Courtageverpflichtungen und Sanierungsaufwand, obwohl die Mieten steigen. Auch die geplanten Sanierungen werden leiden.

Die offizielle Stellungnahme der DEGAG: „Ein großes Kreditinstitut und langjähriger Partner im Bereich Refinanzierung des Wohnungsbestandes ist Ende letzten Jahres abgesprungen. Ein adäquater Nachfolger wurde bis heute trotz intensiver Bemühungen nicht gefunden; hierzu verhandelten die von der Degag-Gruppe beauftragten Experten sowohl über anderweitige Refinanzierungen, Portfolio-Verkäufe und zum Schluß über eine Überbrückungsfinanzierung. Letztere ist zum Ende der letzten Woche abgesagt worden.“

DAS ASSET

Das Asset der DEGAG ist die konservativste und gleichzeitig lukrativste Anlageklasse der letzten 80 Jahre: Die vermietete Wohnung in Deutschland! Die meisten Millionäre sind in Deutschland mit vermieteten Wohnungen entstanden. Warum? Weil die Banken den Hebel machen. Früher ohne EK, dann mit 10%, 15% oder 20% konnten 100% Wohnung gekauft werden, der Mieter zahlt das Darlehen ab und der Wert der Immobilie sowie die Miete steigen fast jedes Jahr. Mit einer vermieteten Immobilien konnte und kann man heute noch fast nichts falsch machen.

Ist das Asset jetzt wertlos geworden? Nein! Die Preise sind seit dem Hoch 2021 nur wenige %te zurück gekommen, die Käufer konnten sich zu den höheren Zinsen die Kaufpreise nicht mehr leisten. Der Neubau brach deshalb massiv ein, aber Besitzer von Bestandsimmobilien schliefen ruhig, freuten sich sogar über den zunehmenden Wohnungsmangel und konnten die Mieten anheben, alles wurde und wird bezahlt.

Wie sind die Risiken? Die Mietausfallquote ist zwar auf 2,8% aller Mietverhältnisse gestiegen von 1,4% in 2019, doch 2009 waren wir auch bei 2,5%. 

Können die Ausfälle zunehmen? Ja, klar. Das werden sie auch. Denn die von den deutschen (wirklich?) gewählten Parteien haben die Zerstörung der Wirtschaft des „Staates“ eingeleitet.

Das ist den Banken bewußt, deshalb finanzieren Sie auch deutlich restriktiver.

AUSBLICK

Mieten steigen weiter. 2025,2026 sollen nur noch 160000 Einheiten Neubau an den Markt kommen. Die Zinsen sinken schon wieder. Käufe werden wieder möglich. Die Inflation wird steigen. Die Wohnung für Cashzahler oder auch niedrige Finanzierungsquoten wird weiter attraktiv sein. 

VERMUTUNGEN

Aus dem Kreis der Anleger und Vermittler wurden pausenlos Theorien geäußert, spekuliert. Klar ist, ab dem Zeitpunkt ausbleibender Zinsen und Rückzahlungen war die gesamte Gesellschaft tot war. Der Liquditätsengpaß bei der DEGAG hätte nie zugelassen werden dürfen! Wurde aber zugelassen vom Eigentümer. Die Zinsen und Courtagen hätten unbedingt fließen müssen. 

Fragen wurden pausenlos von Kunden und Vertrieb an uns gestellt:

Wurde diese Entwicklung geplant? Seit wann? Seit der Aktivierung der DEGAG Deutsche Grundbesitz Holding AG, also nach der alten DEGAG?

Oder erst seit der angeblichen Absage einer großen Finanzierung im Dezember 2023? 

Wurden die eingekauften Immobilien bereits überteuert mit kickback eingekauft?

Wie ist der tatsächliche Renovierungsstand der Immobilien?

Wie hoch ist die Leerstandsquote?

Stimmen aus dem Vertrieb klangen enttäuscht. Denn anstatt Objekteinkäufe „NRW Portfolios“ zu bewerben und immer neue Private Placements aufzusetzen, hätte man auch den guten Ruf schützen können und bestehende Objekte sanieren und trotzdem Verlängerungsangebote anbieten können. In allen Telefonaten, Präsentationen, sogar bei Dehne-webinaren „MyHouse“ klang alles optimistisch.

TRANSPARENZ

Dies allen werden wir frühestens erfahren, wenn ein Vertreter oder Gläubiger im Gläubigerausschuss oder in der Gläubigerversammlung sitzt oder direkte Gespräche mit dem Insolvenzverwalter geführt werden können.

LÖSUNG

Der Insolvenzverwalter arbeitet nach gesetzlichen Vorgaben. Aus Anlegersicht wünschenswert wäre:  Aufteilung der besten Objekte in Eigentumswohnungen (Teilungserklärungen), Abverkauf an Mieter oder Kapitalanleger durch Makler oder die betroffenen Vertriebspartner. Mit den Erlösen werden die nächsten guten Objekte saniert, die dann ebenfalls verkauft werden.

DIENSTLEISTUNGEN DER IG DEGAG

Die Beauftragten der Interessengemeinschaft versuchen, das juristisch beste Vorgehen herauszufinden und empfehlen dazu die geeignetsten Juristen. Es wird versucht, beim Insolvenzverwalter zu Gunsten der Genußrechtsgläubiger zu agieren, im Gläubigerausschuß einen Vertreter zu haben, bei der Gläubigerversammlung anwesend und aktiv zu sein.

Es werden regelmäßig ZOOM Meetings mit externen Experten angeboten.

Auf der Webseite www.igdegag.de, im telegram Kanal IG DEGAG und per eMails werden die Mitglieder regelmäßig über die Situation und über Fortschritte informiert.

Die Vertragsverhältnisse, Rechte, Pflichten, Möglichkeiten werden durch externe spezialisierte Berater und Anwaltskanzleien geprüft. Wir haben eine Sonderprüfung DEGAG durch einen externen Unternehmensanalysten in Auftrag gegeben. Wir tauschen uns mit den führenden Analysehäusern aus, sind einem Anlegerinformations Dienst beigetreten, haben einen detektivisch arbeitenden Analysten beauftragt. Wir sind im gespräch mit dem führenden Anlegerschutzverein. 

DIENSTLEISTUNGSPAUSCHALE

Es wird eine einmalige Dienstleistungspauschale (90€ incl. MwSt.) berechnet für die Bezahlung der juristischen Auskünfte, Unternehmensberater, Wirtschaftsprüfer, Gutachter, Steuerberater, Detektive, Immobilienberater, Fahrtkosten, Hotelkosten, telegram Administration, eMail Service, Homepagepflege, andere Kosten. Im jährlichen Bericht werden die Zahlungen vollständig aufgeführt, Orginalrechnungen sind für Mitglieder einsehbar. Mit einer Frist von 4 Wochen zum Jahresende ist die Mitgliedschaft kündbar.